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マンション管理組合の健全な運営に役立つヒント集

2017年 新年早々現場で実践して思うこと

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今年もどうぞよろしくお願いいたします。


2017謹賀新年

昨年も支援センターは管理組合の理事会支援の一環として、管理委託費の見直し(管理会社変更)や大規模修繕工事の設計事務所選定等の業務を実施してきました。


理事会が管理会社や設計事務所を選定する場合、何の根拠もないのに「大きいことはいいことだ」に陥りがちで、また、それがあたかも安心、安全を提供してくれるものとの思い込みで、それらが選定する理由になっている場合が多いように思います。


そのため、大手の管理業者は、そのような消費者心理をつかんで、小さな管理会社を買収したり、吸収合併したりして益々拡大路線を突っ走り肥大化しています。


でも、少し考えてみてください。管理会社が肥大化すれば、当然本社だけで全てのエリアの管理業務を行うのは不可能で、エリアごとに営業所を立ち上げ、そこに任せることになります。その営業所の規模はと言うと、中小の管理会社とあまりかわりません。


本社の優秀な営業マンがどんどん新規開拓受注をして、その管理組合物件は、各営業所に回すという仕組みです。しかしその実態は、大手の看板の名に恥じないどころか、営業所では、人材の育成、教育が追いつかずに人材不足で、さらに、担当者は多くの管理物件を持たされ、質の良い管理業務の提供が後回しになっています。それならば、頭から「大きいことはいいことだ」の大手の名前だけが独り歩きしていることにとらわれることなく、営業所がなくても本社のみで人材育成、教育指導している中堅会社の管理業務の内容をよく吟味して選定することも一理あるかなと思う今日この頃です。


また、設計事務所選定でもおかしなことがあります。設計事務所選定で大きなポイントは、透明性を阻む悪しき業界慣行の「談合・癒着」を阻止して、透明性・公平性が大前提となります。


そのため、支援センターでは、設計事務所の相見積もりの条件として業務実績は、マンション名だけではなく、管理組合が発注した施工業者名までを記載してもらうことにしました。この条件は、我々管理組合側の立場からの発案です。


実際に複数社による相見積もりで実践したところ、管理組合の立場で設計監理業務を行うとパンフレットに記載している大手の設計事務所が、守秘義務等を理由に公開性を自ら拒否した例がありました。この設計事務所は、マンション名記載の実績は多いので、それを理由に多くの管理組合が発注するために、設計事務所としてますます拡大路線を継続することができているようです。多くの管理組合は、施工業者と癒着をするような設計事務所は選定しないと言いながら、その実態を知る方法はないのです。とりあえず、設計事務所の業務実績に施工業者名を記載することから取り組んでみませんか。


もしかしたら業界の悪しき慣習の何かが変わるかも知れません。


(代表理事 有馬百江)





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