マンション管理組合の健全な運営に役立つヒント集

デキる理事会”がやっている、適正な管理実現のための極意

■マンション管理が見直される時代へ

これまでマンションの管理は理事会と管理会社が中心になって行われてきました。しかし、残念ながら、一部を除き多くのマンションの区分所有者の意識のうえでは、これら管理面のことは、やや後回しにされる傾向があったように感じられます。それが、２０１８年宅建業法の改正により中古マンション購入時に建物の状況をチェックする「インスペクション制度」が開始。２０２０年4月には東京都の条例に基づく「管理状況届出制度」により、対象のマンションでは管理状況の届出が義務化されました。さらに6月には「マンション管理適正化法」の改正が決まり、自治体による「管理計画認定制度」（２０２２年施行予定）や、マンション管理業協会による「マンション評価制度」（２０２２年開始予定）などマンション管理の優劣を評価する制度の導入が続々と予定されています。

■管理の「評価」によって何が起こるのか

　管理が「評価」される時代になると、その「評価」がマンションの居住の快適さを左右するとともに資産価値にも影響していくと考えられます。従来、不動産の価値は立地や築年数、周辺の生活環境などが重要視されてきましたが、これからは管理のよしあしも価値を判断する重要な要素になってくるということです。これまでも「マンションは管理で買え」と言われてきましたが、名実ともに適切な管理が求められる時代になってきました。

既に一部のマンション保険では管理の評価で保険料が変動したり、管理が適正で事故のないマンションでは割引を適用するなど目に見えるメリットもあります。これが今後はいっそう進み、管理の評価で資産価値が決まると言っても過言ではなくなるでしょう。必要な修繕を怠り、日常管理で手を抜き、管理にも無関心で修繕積立金の不足があっても先送りにするなど、何も手を打ってこなかったマンションと、しっかり管理されたマンションがあったときに、これからマンションを選ぶ人々はどちらを選ぶか、考えてみれば当然のことですね。残念ながら現在ではまだ、管理の評価をここまで積極的に意識している管理組合は限られていますが、これからは、評価を高める管理をすることがよりいっそう重要になっていくことがお分かりになるでしょう。

■“デキる理事会”がやっていること

　管理組合が管理会社の言いなりになっているところはありませんか。管理会社は管理のプロですが、あくまで所有するのは皆さん区分所有者です。管理組合運営は区分所有者から選ばれた理事会が主体的に動くことが重要です。あたり前のことではありますが、このあたり前のことができない管理組合が多々あることも事実なのです。区分所有者が主体的に活動している理事会を今回“デキる理事会”と名づけました。“デキる理事会”が管理組合運営するうえでお奨めのチェックポイントは次の表をご参照ください。既に実行されている“デキる理事会”もあろうかと思いますが、もしまだでしたら、今からでも検討をお奨めします。

■“デキル理事会”の基本

理事会が、できる、できないの、分かれ目になるのは次の２点です。一つは「管理会社任せにしないこと」、もう一つは「管理を意識すること」です。後者については理事会はもちろんのこと、その背後にいる区分所有者が管理を意識できるかどうかで、管理の質は大きく変わります。区分所有者の意識が高まれば、おのずと適正な管理が実現でき、管理への評価が高まり、資産価値も維持・向上できることになります。

マンションでの快適な居住環境を維持するとともに、大切なマンションの資産価値を維持・向上させるため、今年は“デキる理事会”となって管理組合活動されることを期待します。

“デキる理事会”の１２のチェックポイント

マンション管理士　K.E

（投稿日：2021年01月13日 ｜ カテゴリー：マンション管理組合）