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マンション管理組合の健全な運営に役立つヒント集

集住問題

理事ひとりひとりの意識の変化で得たもの


集住問題の解決

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巷での管理費削減のビジネスは大流行りで、一般的にはコンサルティング業務として実施されています。支援センターでは、2015年度は3管理組合の「管理委託費の見直し」に関わりました。


まず無料相談では総会議案書の収支決算等の診断をしていますが、その中で修繕積立金不足が見つかることが多いのです。この場合、修繕積立金の値上げありきではなく、まず管理委託費の見直しをやってみてはとアドバイスをします。30戸前後のマンションであれば、こちらが具体的に情報提供することで、理事が自分達で管理委託費削減を実施し、成果を上げることも可能です。


しかし、戸数の多いマンションや等価交換等複雑な事情を抱えている管理組合からは、「有料のコンサルティング業務でも良いので『管理委託費の見直し』をやってほしい」との依頼が多くあります。


2015年度の3管理組合の事例ですが、

      ①290戸、築年数20年のマンション:将来の修繕積立金不足の不安から管理会社を変更せずに2400万円/年間の削減に成功した。
      ②88戸、築年数10年のマンション:管理会社の試算では、5年後に予定されている大規模修繕工事を実施すると残高が200万円しかなく、もはや限界マンションと思われたが、管理会社を変更して390万円/年間の削減に成功。  また大規模改修工事の適正な期間での実施を検討中。
      ③92戸、築年数20年のマンション:等価交換のマンションで売主が議決権を92戸のうち22戸持っており、その売主の子会社が管理会社として20年来、我が物顔で管理をしていた。しかし管理内容を見直し、190万円/年間の管理委託費削減に成功しただけでなく、管理会社の変更を実現した。


以上のように支援センターがプロとしてのコンサルティング業務を行うことで、管理組合にとってはかなりの資金削減効果がありました。


しかし、これらの事例を通して言えることは、あくまでも運営管理の主体は管理組合であるということです。センターのアドバイスにより理事の意識が変わり、理事同士の合意形成ができたことが、この業務を達成できた大きな要因です。


その意味では、支援センターが主に行うのは相見積もりを取る方法の教授や比較表を作成する等の事務作業です。この業務を通して、支援センターは理事会に伴走し応援しながら理事の背中を押し続けます。すると理事会は自分達で考え、動き始めるのです。そして希望が成就した時に自分たちでやったという達成感を持つことができ、次の管理組合活動に生かされていくのではないかと思います。


支援センターの「管理委託費見直し」は単に安かろう悪かろうの管理委託費の削減に陥ることなく、理事会主導の運営を支援することも目的の一つとして業務を遂行しています。


代表理事 有馬百江



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