マンション管理組合の健全な運営に役立つヒント集
マンション標準管理規約改 正案の一つの懸念
「悪意の外部管理者」出現の危惧！
◎ 管理組合のあり方を変えるマンション標準管理規約の改正案
国土交通省の有識者検討会が今年の3月にマンションの標準管理規約の改正案に関する報告書をまとめました。これをもとに先週の10月21日から改正案についてのパブリックコメントの募集が開始されており、今後最終的な改正内容が決まるものとされています。標準管理規約に強制力はありませんが、過去の改正では全国の管理組合の約8割が改正内容を反映してきているとのことであり、今後の管理組合のあり方に大きな影響力を持つものです。
◎ 外部専門家が管理者になれる改正案
この改正案には14項目の内容が含まれています。このうち「コミュニティー条項」を廃止する点については、管理組合や管理会社の団体から既に反対の意見が出されて注目を集めています。
もうひとつ、今回の改正案で取り上げられているのが管理組合運営への外部の専門家活用です。従来から外部の専門家をコンサルタントや顧問として活用することは行なわれてきました。今回はさらに外部の専門家を直接理事長（＝管理者）にしたり、理事会を廃止して外部管理者だけにしてしまうパターンなども想定した改正内容になっています。
背景としては、居住者の高齢化等による役員のなり手不足、あるいは専門家によるより高水準の管理を望む大規模な新築マンションのニーズなどがあげられています。
◎ 外部管理者は非常手段
たしかに、既に「限界マンション」になってしまっているようなケースでは外部管理者のような非常手段が必要になる場合もあると思います。しかし、非常手段であるべき外部管理者を国の指針である標準管理規約の中の一つの選択肢として取り上ることについては、その結果安易にこれを導入する管理組合が増え、組合予算を食い物にする「悪意の外部管理者」の出現につながるのではないかという危惧があります。
◎ 管理組合の予算を食い物にする「悪意の外部管理者」
管理組合では規模に応じて毎年数百万円から数千万円の管理費予算について業務を発注します。大規模修繕の年にはさらに数千万円から数億円の工事発注が加わります。こうした中で管理組合が「専門家」に頼って当事者意識が薄れると、管理者となった「専門家」が業者からの謝礼や働きかけなどをきっかけに「うまみ」に気付き、やがては様々な業者からの裏リベートを目的に管理組合の予算を食い物にする「悪意の外部管理者」に変質していくケースは十分に予想されます。いずれ最初からこれを目当てにした事業者も出てくるかも知れません。
◎ 外部管理者を監視することの難しさ
外部管理者が管理組合の利益を損なう危険性については改正案でも注意喚起しています。けれども対策の基本は組合の総会や理事会、外部の監査法人が管理者をしっかりと監視するべきというものです。これは絵に描いたモチと言わざるを得ません。高齢化のためや高度の専門性を期待して外部管理者に頼りたいと考える管理組合に、その業務内容を本気で監視することを期待するのは無理があります。また、マンション管理についての外部の監査法人は会計以外の業務監査では今のところ見当たらず、今後現れてきたとしても監査の実効性や公正さをどのように担保するのか手探りとなるでしょう。
管理組合の業務で「専門家」が業者と結託して形だけの相見積もりで公正さを装う事などはたやすいことです。「悪意の管理者」が情報をコントロールするなかで、管理組合が不正を見抜いたり管理者を解任したりすることは容易ではありません。
「悪意の外部管理者」の出現を抑える現実的で有効な防御対策があるように見えない現状では、外部管理者を標準管理規約の中の一つの選択肢として全国の管理組合に示すことには危惧を感じます。
（ＮＫ）
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住まいブログ マンション管理・経営支援
（投稿日：2015年10月26日 ｜ カテゴリー：マンションの管理規約）
