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マンション管理組合の健全な運営に役立つヒント集

鉄は熱いうちに打て!!

これはマンションの管理費と修繕積立金の滞納の話である。
皆さんは自分が所有するマンションの内、何室が滞納している状況であるかをご存知だろうか?

これまで毎月滞納せず払ってきた所有者なら、管理費の支払いが1か月遅れると「これはまずい、何とか払わなくてはいけないっ。」と思うのであるが、しかし諸事情で収入が減り、このうち先に支払う必要があるものを払うと支払う金がなくなる。
そして滞納が2か月、3か月と続くうち、だんだんどうでも良くなってくる。「だって払えないんだから、しょうがないじゃないか!」と開き直る。

滞納者が支払わない事に慣れる前に支払うことを促す事が大切だ。「そんな事、管理会社の仕事でしょ?滞納を許している管理会社の怠慢だ!」と所有者の皆様は言うのだが、これは残念ながら管理会社の仕事でない事が多い。
管理会社との契約内容が書かれている管理委託契約書を確認すると、大抵数回の督促を行うと督促業務は終了し、その後の督促を行うのは管理組合なのである。

〈標準管理委託契約書より一部抜粋〉

  • 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、支払期限後○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。
  • 上の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

このように管理会社は約束した数ヶ月は支払の督促を行うが、それでも滞納者が支払わなければ、業務は終了する。
その後は管理組合が督促を行う事になる。その督促をどのように行うかを規約や細則で定めている場合もあれば、特に取り決めしていない場合もある。自分のマンションはどうなのか確認する事をお勧めする。
ポイントはとにかく早めの対応で滞納をさせないようにする事が重要だ。滞納している部屋はどこで、誰が支払いをしているのか?なぜ支払わないのか、その理由は様々であるが、それを早いうちに調べて、理事長もしくは理事会が動く事である。

管理会社が督促の通知を理事長名で出しても、実はあまり有効ではない。そのまま読まずに捨てられてしまう事もある。
理事長が自ら動いて、滞納者に話を聞くのは、実はとても有効な手立てである。
以前から滞納を繰り返していた所有者に対して、理事長が自ら通知を行い、部屋を訪問して理由を確認。そのやり取りの中で、分割での支払にして、見事に全額回収できたケースがある。
同じマンションに住み、顔を合わせる機会があるからこそ有効なのである。ただ、今のご時世では、理事長1人での訪問は避け、数人の理事での対応の方が良いだろう。

賃貸の場合で、家主(所有者)の連絡先がわからないケースもあった。その場合は借家人に働きかけ、家主である所有者を特定し、賃借人の払う家賃を組合に入金する方法で回収できたケースもあった。

駐車場を借りているなら、まず駐車場の使用を制限する。動産は法的な手続きによっても滞納分は取れないので、駐車場代金から先に回収するようにし、支払わないなら利用させないと伝えて回収するのも効果的だ。
様々な手立てを使って、滞納者に管理費と修繕積立金は優先的に払ってもらう支払順序をあげるのである。

滞納金が高額になり塩漬け物件になる前に、組合が早くから働きかける事が滞納者を増やさないコツである。
滞納にはそれなりの理由がある。病気や退職などで払いたくても払えない辛い話はよく聞く。
しかしだからといって、支払わなくても良いという話にはならない。そのために督促の進め方を決めておくと良い。決められた期間を超えると内容証明、それから2,3か月で支払い督促を行うなど具体的なスケジュールを組んで請求していくのも有効な方法であるので、ぜひとも検討していただきたい。

一つ屋根の下で暮らす他人同士の集まりであるマンション管理組合にとって、管理費の未納問題は「所詮人ごと」では済まされないのである。

( マンション管理士   C.S )

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