マンション管理組合の健全な運営に役立つヒント集
専門家もびっくり！ 機械式駐車場点検業務の手抜きの実態
マンション管理組合支援センターを4年前に設立した際、その活動の取組課題を「機械式駐車場とエレベーターの点検や工事の実態が適正に実施されているか等の管理組合への啓蒙」とした。この取り組みは日本中を探しても、どこの団体も活動をしていない。
それはなぜか？その理由は、第三者の立場で調査、アドバイスができる専門家の発掘が非常に難しいからである。
ラッキーなことにエレベーターに関しては、32年前に昇降機検査資格者である専門家Ａ氏との出会いにより、隠ぺい体質であった業界の情報等を管理組合等に提供することができた。
しかし、機械式駐車場に関しては、第三者の立場で情報提供、調査診断等のコンサルティングができる専門家との出会いがなかなかなかった。ところが2年前に「求めよ、されば与えられん」なのか、神様のお導きのように、機械式駐車場の開発設計者であり、一級建築士である専門家Ｂ氏が、当センターの門をたたいた。この専門家の出現で、点検業者しか関わらないブラックボックスであった機械式駐車場点検の実態に第三者としてメスを入れることができるようになった。
その実態は驚くべきものであった。知らないことは恐ろしい。機械式駐車場の工事は、管理会社経由で高額な修繕工事や部品の交換工事が提示される。しかも標記の写真のような極端な事例を見積書に添付して、「今すぐに工事を実施しないと死亡事故につながりますよ」等、マンション住人の不安と恐怖をあおる営業戦略である。
専門家Ｂ氏に言わせると「点検の適正な3要素は、『①動作確認、②調整、③給油』であり、年4回～6回の点検業務でこの3要素が適正に実施されていれば、チェーンが錆びることもないし、大きな交換工事や事故につながることは少ない。点検業者は高額なチェーン交換工事を提案するために、写真付でこんなに錆びたチェーンを大写しにしているが、自分達の日常の点検作業をきちんと実施していなかったと自ら点検ミスを認めているようなものである。」ということであった。
さらに、悪質な事例としては、①劣化状況の激しいチェーンの写真を添付して見積もりを管理組合に提示したが、現場で確認しても該当のチェーンは見当たらず、その写真は他のマンションの写真を引用していることが発覚した、②点検報告書には「給油」を実施したと記載しているが、現地調査結果により、数年にわたり「給油」を実施せずに劣化するままにしていた。そして、ある時期を見て経年劣化として交換工事の見積もりを管理組合に提出する等、業界の信頼性を疑問視する行為が日常的に行われている。また、機械式の部品等の適正金額を管理組合が知る由もなく、支援センターが見積もりの金額を査定すると、市場価格の3倍もの金額になっていた事例もあった。その査定内容とは、1,675,000円の見積金額の原価は、なんと428,688円であり、多額に上乗せされていることがわかった。
今年3月に、支援センターがある管理組合のご協力を得て機械式駐車場の見学会を開催したが、「実際に駐車場を見れば、チェーンは表に出ていて錆の状態も直接見て取れるし、機械といってもそんなに複雑な作りではない。」との感想があった。「一度、自分のマンションの機械式駐車場を理事会や修繕委員会で見てみると現状の実態が分かり、非常に参考になると思う」との意見もあった。また、ある管理組合では、専門家Ｂ氏のアドバイスにより、点検業務が見てわかるような「チェックポイントのマニュアルづくり」も行っている。
金食い虫の機械式駐車場の維持管理を適正に実施するには、下記のようなメリットから、専門家による現地調査と適切なアドバイスが欠かせないと考える。
①部品交換工事の部品の単価を管理組合が独自に調べる方法は、業者に事前に部品台帳提示求め、インターネット等で適正価格をチェックする。しかしチェーン、電線等、ネットでのわからない場合があるので専門家に相談する。
②高額な部品交換工事の見積もりが提示された場合、現状調査を行い、メーカーの責任（機械の欠陥によるもの及び偽装等）なのか、メンテナンス会社の責任（メンテナンス不良、不具合によるもの等）によるものか、はたまた経年劣化（主に電気系統に多い）によるものか等の見極めるために、専門家を活用する。
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住まいブログ マンション管理・経営支援
（投稿日：2018年06月5日 ｜ カテゴリー：機械式駐車場の修繕等）
