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マンション管理組合の健全な運営に役立つヒント集

2018年今年もよろしくお願いいたします。

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新年のご挨拶

昨年は民泊問題で明け民泊問題で終わった年でもありました。特に、年末12月8日の参議院本会議で改正旅館業法が可決され成立し、皆さんご承知の民泊を規定した「住宅宿泊事業法」が今年6月15日に施行されます。その前に、何とか住宅宿泊事業の使用禁止だけはと、管理会社は管理規約改正を駆け込みで提案をしているのが目立ちます。


当支援センターでは以前からそれらの先を見据えた管理規約改正の支援を行っています。


2017年支援センターが取り組んだ事業としては、「機械式駐車場問題」と「管理委託契約の見直し」ですが、2018年もより重要課題として継続して取り組みます。


特に「機械式駐車場問題」については、どの団体も取り組みがないことから、相談は増加傾向にあり、その内容は「いきなり高額な修繕工事の見積もりが管理組合に提出されたが、はたしてその時期と金額が適正なのかどうか教えてほしい」等です。


そのために、機械式駐車場に特化した一級建築士が現地調査を実施した結果は、メンテナンスの手抜きや見積もりに提案されている部品の単価が異常に高額過ぎる等の実態が明らかになりました。今まで、この業界をチェックする第三者機関はなく、業者任せでブラックボックスでしたが、支援センターはその分野の専門家をようやく配置することで、金喰い虫の「機械式駐車場問題」の実態を把握することができ、その具体的な解決策等に取り組みながら、少しずつですが、業界に風穴を開ける方向に向かっています。


また、「管理委託費の見直し」は個人的には10年程前から取り組み、2017年は5管理組合に関わりました。そして、あらためてつくづく思うことは、ブランドの管理会社の脆弱さを知らされたことです。


昨今、管理組合は修繕積立金の不足をまずは、管理委託費の見直しを行い、減額した管理委託費を修繕積立金に繰り入れる計画を立て、管理会社を相見積もりで決めるのが増えています。その場合、どうしても減額金額に目が向きやすく、フロントマンとその上席者の質があまり問われることはありません。


特に、フロントマンは管理員と同じぐらいにそのマンションの顔であり、本来は、管理組合運営のプロであるはずですが、そのあたりの研修はあまりなされておらず、会社の収益につながる工事の見積書を提出するだけの「子供の使い」のようなフロントマンが目立ちます。


また、大手管理会社は、本社が直接ではなく、営業所、支店等が実際の管理を引き受けるので、その規模や内容を比べると、中小の管理会社とそんなに大きな違いがないことがわかりました。ただ大手管理会社はブランドの看板力で消費者の心理をつかみ、受注に結びつけることにたけているようです。


管理組合としては、名ばかりのブランド志向ではなく、フロントマンや上席者の管理に対する意欲やマンション問題を解決する姿勢等、それらの実態を直視し、大手、中小にかぎらず、質の向上を目指す人材育成の管理会社の選定をする時期にきているように感じます。


≪マンション管理組合支援センター 代表理事 有馬百江≫           



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