マンション管理組合の健全な運営に役立つヒント集
標準管理規約（民泊禁止）改正を考える
前回のブログに続き、標準規約改正について速報します。標準管理規約が改正され、８月２９日公表になりました。６月１０日に住宅宿泊事業法が成立し２カ月余りでの標準管理規約改正です。昨年３月に全面的な改正されてまだ日が浅い中で、今回改正があったのは民泊に関する法律（「住宅宿泊事業法）の成立により合法化され、管理組合での民泊対応が求められたことによります。
１．改正の背景について
民泊の合法化への流れについてはこれまでブログでも何回か取り上げてきましたが、海外からの旅行者の増加とホテル不足、２０２０年東京オリンピックに向け渡航者増がさらに拡大することが予測されています。こうした社会の変化を受け、住宅を宿泊施設として活用することが決まったものです。
住宅宿泊事業法は文字通り、国内外の旅行者の宿泊先確保が制定の主な理由です。しかしながら民泊には、騒音やゴミ出しなど表面的な問題だけでなく、生活空間へホテル代わりの短期利用者が入れ替わり出入りすることによる不安感など、居住者との様々なトラブルが想定されます。こうした懸念から、法律が審議される過程において、マンション管理組合で民泊を認めるか、認めないかを管理規約で規定することが望ましいとされました。これを受け、国土交通省からは規約の規定例としての案が示されることになり、今回の標準管理規約改正に至ったものです。
２．改正する規約内容を考える
公表された標準管理規約では民泊を禁止する場合として「区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」の規定に第２項を追加して「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない」。とされました。
禁止規約の規定例が公開されたことにより、よかったと思われる方もいるかと思いますが、ちょっと待ってください。本当にこれで十分でしょうか･･･？実はこの規約には大きな落とし穴があることを知らなければなりません。
いわゆる「民泊」には前述の住宅宿泊事業法で新たに規定されたもののほかに、旅館業法「簡易宿所」としてのもの、東京都大田区の様に国家戦略特区法に基づく「特区民泊」がありますが、こうした民泊は考えなくてよいのでしょうか。民泊利用者は法律や制度によって「お行儀」の良し悪しがあるわけではありません。民泊利用者からみれば宿泊先としてどれも同じです。つまり禁止するならば全ての民泊を禁止しなければ実効性はないと言わざるを得ません。
全ての民泊を禁止する規約には第２項に加え、「区分所有者はその専有部分を宿泊料を受けて人を宿泊させる用途に供してはならない。」とする必要があります。実は標準管理規約改正版のパブリックコメントには、「『区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。』」のような規定を置くこともあり得る。」と記載されています。この文言こそ、全ての民泊を禁止する条文であり、本来であれば、こちらが標準管理規約（本文）として掲げられなければならないものと考えます。それを逆にして、住宅宿泊事業法による民泊の禁止規定のみを前面に出すことにより、誤解する管理組合がないと言いきれるでしょうか。今回の規約改正は管理組合のことを考えてというよりも、住宅宿泊事業法ありきの水面下での政治の世界の駆け引きの結果と思えてなりません。
昨年１１月、国土交通省から「特区民泊禁止規約」が公表されました。この時に、特区以外の地域の管理組合で「国土交通省の雛形通りに特区民泊を禁止する規約改定を行った」と笑うに笑えない話が現にあるのです。この辺りのことを理解して規約を改正しないと、民泊禁止が不十分という結果にもなるので注意が必要です。
３管理組合としてなすべきこと
合法化された結果、年間１８０日を超えないという制限は設けられるものの、簡単な届出により、マンション内で「民泊」が営めることになります。現時点で制度運用方法を定める厚生省令や国土交通省令、また施行日については未定ですが、早ければ２０１８年の早い段階で開始される可能性があります。
民泊を禁止するためには今から管理規約で明確に禁止を定めておくことが、トラブル防止のため有効です。
４．まとめ
民泊が合法化され、開始が迫るなかで管理組合内に不安もあるかと思います。
管理組合支援センターでは、民泊を禁止するための規約について相談をお受けしています。民泊に関連して、ご不明な点がありましたら、「支援センター事務局」にご相談ください。
◆標準管理規約改正は、国土交通省ホームページを参照ください。
(マンション管理士/民泊ウォッチャー飯田勝啓)
国土交通省の標準管理規約改正緊急報告会!!
第15回管理ゼミでの同時開催
タイミング良く9月24日（日）に第15回管理ゼミを開催しますので、急きょ15時30分から引き続き、今回の国土交通省の標準管理規約改正（民泊禁止）について、16時30分まで、飯田勝啓氏に報告をしてもらうことにしました。
当日は民泊禁止について参考になる資料も配布しますので、是非ご出席いただきますよう、よろしくお願いいたします。
